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上市不到一年负债90亿 蛋壳公寓是如何走到这一步的?

时间:2020-11-17 11:36:25       来源:雷锋网

租房被骗,可能是社畜们最后的一道防线了。

受疫情影响,今年以来,有关蛋壳公寓出现问题的各种消息越来越多。

2月初,蛋壳公寓由于“强制”房东们免租,却不给租户免租的消息,引发舆论质疑。随后,深圳市发生蛋壳公寓业主讨要租金聚众维权事件。

6月18日,蛋壳公寓发布公告,称CEO高靖正在接受当地政府有关部门的调查,并宣布任命联合创始人、董事和总裁崔岩担任代理CEO。

蛋壳公寓解释称,高靖所涉调查与之前其参与的个人商业投资有关,与蛋壳公寓无关,但南方周末在8月发布报道称,高靖被调查一事疑似涉及到国有资产问题。

10月14日,蛋壳公寓“破产跑路”的消息登上了微博热搜榜。当日晚些时候,蛋壳官方回应称,此乃部分合作方因纠纷而采取过激行为,散布虚假言论。

11月6日,据中国执行信息公开网显示,蛋壳公寓关联公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司又添2条被执行人信息,执行标的超520万元。

11月9日,蛋壳公寓被央视曝光深陷流动性危机。

11月16日下午,蛋壳公寓在微博发文称:没有破产,也不会跑路,请不要信谣传谣。

但上市不到一年,蛋壳公寓已经一地鸡毛了。

风口上的蛋壳公寓

那么,蛋壳公寓是如何走到今天这一步的?

2015年起,蛋壳公寓打着“互联网+金融+房地产”的旗号亮相,迅速得到了资本的青睐。

蛋壳公寓的创始人兼CEO高靖可谓是互联网行业中的老手。

2005年从北京交通大学毕业之后,他先后任职于百姓网、百度、好乐买、糯米网等多家互联网公司。或许是这些过往的经历,让蛋壳公寓的融资也相对来说更为容易。

2015年,高靖获得他在糯米网的老领导沈博阳的一笔天使投资,紧接着蛋壳公寓成功融资数千万人民币。

2017年,蛋壳公寓A+轮融资过亿;

2019年,蛋壳公寓更是获得老虎基金、蚂蚁金服等5亿美元加持;

仅仅4年,蛋壳覆盖了13个城市,手中的房源已达40.7万个,足足翻了166倍。

资本青睐,扩张速度快,让蛋壳公寓尝到了长租公寓的甜头。2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所,成为2020年纽交所第一中概股。

但事实上,蛋壳公寓的发展看起来顺风顺水,实则一直在烧钱。

根据蛋壳公寓发布的财报显示,2017年,蛋壳公寓营收6.57亿元,净亏损2.72亿元;2018年,蛋壳公寓营收26.75亿元,亏损13.7亿元;2019年营收71.29亿元,亏损34.47亿元;2020年第一季度亏损12.31亿元。

累计亏损63.2亿元。截至2020年一季度,蛋壳现金及现金等价物为8.26亿元,但总负债达90.27亿元,资产负债率高达97.06%。

造成亏损一个原因是蛋壳疯狂的扩张规模。

数据显示,2017年到2019年,蛋壳公寓运营房间数暴涨了近30倍。

为了争夺市场份额,蛋壳疯狂补贴用户,做广告营销,推进后续服务……

据蛋壳招股书,平均下来每一套新增房源的成本,需要12-20个月后才能收回。

2020年,新冠疫情影响下,整个市场租金普降,蛋壳的客单价也继续下滑。蛋壳招股书中风险提示章写到,因为对未来房租上涨持乐观态度,公司与房东们普遍签了4-6年长约,锁定了成本价格,如果未来市场价格下滑,存在租金差为负的风险。

同时,租金贷的模式也为蛋壳公寓的长期亏损填了一把火。

所谓租金贷,即租客通过贷款租房。合同签订后,金融平台就会一次性将租客合同期内的所有租金支付给公寓方。反过来,租客则可以按月或者按季度把租金支付给金融平台进行还款。

在这个过程中,公寓方一方面提前拿到了租客合同期内的所有房租,另一方面又仍然按月给房东结款。而这中间由于时间差出现的资金沉淀,也就成了公寓可以自由支配现金。

通过这样的方式,长租公寓获得了更低成本的资金来源用于市场扩张,但同时,风险也随之而至。

一方面,长租公寓通过租金贷获得的资金实际上是长租公寓在未来需要支付给房东的租金,所以当公寓将这笔钱用作市场扩张时,公寓就必须保证新开发房源的入住率。因为只有这样,公寓方才能用新租客预付的租金来支付之前应当付给房东的房租。

所以在这种情况下,一旦市场出现波动,例如扩张不顺利,入住率不及预期、或者有突然有大量租客退房等情况出现,长租公寓就会面临资金链断裂的风险。

据《21世纪经济报道》,某自如项目负责人曾提出,分散式长租公寓只有做到95%入住率,才能实现稳定的现金流。

而观察蛋壳公寓2019年第一季度到2020年第一季度入住率的情况,均未超过95%,可见亏损也是意料之中了。

而另一方面,由于资金缺乏监管,还会有一些长租公寓并不会将资金用作市场扩张,反而是为了追求更高投资回报率将资金投入到股市或者其他资本市场,而这样做,也进一步增加了资金亏损的风险。

为了抢占市场,蛋壳这波把风险转嫁给租客和房东的操作,也真是有点不讲武德了。

另外,自今年8月以来,北京、广州、深圳等多地的蛋壳公寓出现了断网情况,租户联系管家保修,却被取消了维修订单。蛋壳公寓因为出现退款过慢、无故断网等原因,遭到了大量租户投诉。

这个自称最懂年轻人、“给在外打拼的年轻人一个温暖的家”的蛋壳公寓,在年轻人群体中,逐渐失去了口碑。

与此同时,蛋壳的暴雷除了长期的扩张烧钱以及租金贷的模式弊端外,蛋壳自身也在预示着危机。

今年6月,高靖被带走调查后,蛋壳公寓主要负责供应链采购的副总裁江强在7月离职。

此前,蛋壳公寓曾宣布,纪纲因个人原因,已于2020年6月14日辞去蛋壳公寓董事一职。纪纲为蚂蚁金服集团副总裁、战略投资部负责人,也是蚂蚁金服投资蛋壳公寓的关键人物。

10月20日,蛋壳公寓首席运营官(COO)顾国栋被曝离职。

CEO被调查,董事会换血,这些都让本不稳定的蛋壳公寓“雪上加霜”。

但说到底,“盈利难”并非商业模式上的漏洞。最根本的症结,在于非理性的商业态度。

为了扩张而扩张,等待他们的,就只有被用户、投资者抛弃的结局。

长租公寓是一门“坏生意”吗?

但蛋壳公寓不是第一个暴雷的长租公寓,也不是最后一个。

根据《财经》杂志的统计发现,仅今年下半年,暴雷的长租公寓企业就多达24家。

暴雷的原因也和蛋壳公寓如出一辙,资金压力、房源成本、盈利问题始终是困扰这个行业的根本问题。

但长租公寓作为刚需,存在着广阔的前景。

据Fastdata极数《2019年中国长租公寓行业发展报告》显示,2018年末,中国流动人口数量达2.41亿,截至2019年底,一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元。随着租房消费升级,长租公寓App渗透率不断上升,截至2019年10月,长租公寓App整体活跃用户规模超220万。与庞大的市场需求相比,当前长租公寓行业仍处于在“爬坡期”,前景依然广阔。

另外,政策也在给予长租公寓以扶持,《住房租赁条例(征求意见稿)》提出,应给予住房租赁企业一定的金融政策支持,可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠。

可以预见,未来长租公寓依旧是一个刚需市场,只是,涌入长租公寓市场的玩家们依然要思考如何在盈利和市场占有率之间做平衡。